全文分三部分。
第一部分主要是交待园亭的地理位置，描写园亭的景物。从“道京师而东”至“始得灵壁张氏之园于汴水之阳”是第一层，交待园亭的具体位置：是以北宋京城开封为起点向东走，先坐船顺黄河而下，再走陆路，经过一望无际、使人厌倦的碧绿的黄土平原，行程共八百里，就到张氏园亭了。这样交待主要因为开封是当时的政治中心，人们最为熟悉，同时也与下文“出仕则跬步市朝之上”相呼应。这几句多为四言句，中间四句，两两相对，名词对名词，形容词对形容词，对仗工稳而不押韵，有诗句工整感，也有散文的流动美。从“其外”至“可以馈四方之宾客”，是描写张氏园亭的景物，为第二层。用四个“其”起首，依次描写，层次非常清晰。“其外”、“其中”是按方位顺序写的。先外后内，很符合作者造访由外入内的观感实情。“其外”写得很简略，只用一个对偶句，形容园外长满了修长丛密的竹林，高大茂盛的树木。“其中”写得比较详细，用了一个对偶句和一个排比句，把园中的景物逐一加以描写。利用汴水余流，修了池塘；采来山上的怪石，修了假山。有山有水，景致极好。下面的排比句有四个子句，从四方面，用比喻的修辞法，把园中的景物形容得十分优美：香蒲、芦苇、莲藕、菱角长满池塘，有江湖般的景色；山桐树、子孙柏等各种树木处处皆是，有山林般气势；奇花美草争芳夺艳，不亚于东京洛阳牡丹的姿态；华丽的厅堂，高屋大厦，修建得象江苏、四川的园林建筑物那样精美灵巧。偶排相承，语句整齐，节奏明快，音律回环，语势如涛，一浪推一浪，起伏奔流，寄寓着无限的赞美和由衷的抒情。“其深可以隐，其富可以养”是写园的使用价值。因为园中不仅景色美，而且面积大，物产丰富，不仅足够家用，还可以供给邻里，招待宾客。所以隐居不去作官，也可以过着富裕舒适的生活。这几句双起并承，一总说明了张氏这个园亭可贵的适用价值。第三层是最后几句，是附带说明顺道造访和应请作记的情况。
第二部分包括第二和第三自然段，是说明园亭修建的经过，颂扬张氏先人的功德和用心。第一部分写了园亭的美景，令人向往陶醉，必然很想知道它的修建经过，文随人意，从而娓娓地予以叙述：这个园亭是张氏伯父在朝廷作官，父亲在通州任府君的时候开始修造的。其后，张氏本人在朝廷作官时，又进一步进行扩建，到现在已经五十多年，树长得很大了，园中百物都令人十分满意，确实是下力量很大，经营的时间很长啊。张氏先人修造这个园亭下这样大的力量的目的是什么？是为了他们的后代出可仕，退可隐，进退均无妨碍，真是考虑得太周到了。针对这种情况，作者发出一个十分奇特的议论：“古之君子，不必仕，不必不仕。”因为作官必然过着坎坷的官涯生活，不作官就忘记了报效君王的义务。怎么办？要像吃饭那样，适可而止。当仕则仕，不当仕就隐退。但是现在很多人都做不到这点，不是苟安不仕，就是贪图利禄不肯退隐。只有张氏用心良苦，为后代修建了这样一个出可仕、退可隐的好园亭，所以他的子孙出仕则为好官，退隐则是有节操的好人。都是张氏祖辈为他们后代带来的好处。作者“不必仕，不必不仕”的观点，目的是为了颂扬张氏先人修造园亭的想法是很得体的，为后代进退考虑得很周到，同时也反映了作者自己的矛盾心情。
第三部分是最后一个自然段。作者表示想买田泗上而退隐，愿为张氏子孙时来时往，同乐游于张氏之园亭。这是再次表示对张氏园亭的羡慕、依恋的心情，也是作者厌倦仕途真实感情的吐露。
全文在写作方法上有以下几个特点：
（一）紧扣张氏的园亭着笔，以园亭为线，贯穿全文，不论是交待地理位置，描写美景，还是应请作记，张氏先人的用心良苦，无一不是围绕张氏的园亭下笔的，连“不必仕，不必不仕”的论议，和“欲买田归老”的情思，也是为张氏园亭而抒发。从头至尾，始终没有偏离张氏园亭，使文章条理如贯，浑然一体，绝无散乱游离的感觉。
（二）采用先描写后叙述和议论的写法。在对园亭的美景尽意描绘，使读者产生无限喜爱、羡慕的思绪后，再叙述和议论建园的经过和张氏先人用心的良苦。这是从感性到理性，从具体到抽象，符合读者认识和理解事物的客观规律的。这种写法较为自然得体。
（三）采用描写和议论相结合的写法，可以使文章避板滞和软散的单调感，收到二者相互为用的调剂作用。比如本文第一部分多用对偶排比句，对园亭的美景尽意刻绘，既有语句整齐，节奏合拍的感觉，也有绘形绘色的美态。第二三部是议论和叙述，语句参差不齐，如流水潺潺，更增添了自然、亲切、朴素的趣味。
起句“掩凄凉、黄昏庭院，角声何处呜咽。”便在笼罩着一片凄凉的气氛下，从视觉上展现出黄昏日暮时庭院荒索的景象。接着又从听觉上写远处的角声，耳闻角声，却辨不清传自何方，仿佛四面八方都在呜咽。置身于这种情境中，一个本来就抑郁寡欢的人，更感到心神茫然不知所从。“矮窗曲屋风灯冷”，虽然窗低屋深，但经年累月，已经很不严实的房屋，寒风仍然透墙入户，吹动灯火摇摇晃晃，连屋中的主人也不禁寒栗起来。这句词，意在表现词人内心的寒冷与情绪的波动。接下来以“还是”二字唤起昔日“苦寒时节”的追忆。同是“苦寒时节”，但心情冷暖却竟然如此不同：过去曾与恋人嘘寒问暖的情景一一成为往事；如今心头的余温尚在，不过单凭这一点余温怎能敌得住严冬袭来的酷寒呢？于是词人凝立良久，沉溺于感伤的情绪中不能自拔。此时映入眼帘中的“翠被熏笼”，从前是那么温暖，现今人去物在，夜夜只是虚设床头，只能使人触目伤情罢了。
那么，既然“夜夜成虚设”，又何必睹目伤心而不把它收拣起来呢？当然其中自有一番用意。冯延巳《菩萨蛮》词：“翠被已消香，梦随寒漏长。”可见词人“念翠被熏笼，夜夜成虚设”大概是希望借此招来魂魄（翠被原与招魂有关，宋玉《招魂》：“翡翠珠被，烂齐光些”就是明证），渴盼恋人夜夜入梦，重温“熏笼蒙翠被，绣帐鸳鸯睡”（韦庄《酒泉子》）的当年旧情。然而，好梦难成，寄望得愈深切，失望得也就愈沉重，结果反而夜不成寐，“倚窗愁绝”──只好起来倚窗待晓，形影相吊，度过这漫漫长夜了。伤心人此时此刻多么需要一些儿宁静，可是“听凤竹声中，犀影帐外，簌簌酿寒轻雪。”窗外庭间的凤尾竹丛被寒风吹动，发出簌簌声响。夜深人静，词人独自一人，仅隔一重薄帐，户外轻雪飘落的声音听得那么分明。可以想象，轻雪之后，随之而来的将是更加寒冷的日子。从上片所写的情与景来看，天寒不解人意冷，而心寒又得不到温暖，内外交迫，寒上加寒，词人将怎么度过这漫长的严冬呢！
下片起句：“伤心处，却忆当年轻别。”全然是自责的口吻。“伤心处”便是指此时此地、此情此景。因此，词人自然而然地追忆起当年与恋人离散的情由。虽然其中原委在词中并未直说，但此处特别拈出“轻别”二字，可见当初与恋人分手决不是因为生活或感情上发生什么重大变故和分歧，同时，也说明责任主要在词人一方，如今自己酿成的悲剧只好由自己来做这场悲剧的主角。除了追悔之外，还能说些什么呢？下句“梅花满院初发，吹香弄蕊无人见，惟有暮云千叠。”这里是把物态幻化为人情。枝头的梅花散发着阵阵幽香，花蕊含笑仿佛有意逗人爱怜。这一切都分明看在眼里，却又偏说“无人见”，似乎失于文理，但却耐人寻味：一则情人远别，她再也看不到这诱人的梅花；二则词人心情忧伤，尽管雪夜梅绽，清景无限，却无心玩赏，岂不见也等于不见吗？依旧是当年美好的赏梅雪夜，然而伊人却不同在，缠绵悱恻，对景难排。举目遥天，惟见暮云千重万叠，思念的人儿却天各一方，又到哪里去寻觅她的踪迹呢？“情未彻，又谁料而今，好梦成吴越。”当初的轻别既然不是由于爱情的破裂，却落得个情未终而缘已尽，好梦未竟而反目成仇（吴、越是春秋时代有世仇的敌国。这里是借指情人之间的反目）的意外结局。这么一场令人追慕的恋情，既然未能始终如一，就应该从此了结，免受折磨。但如今虽然人各一方，却偏偏藕断丝连，“沉思前事，似梦里；泪暗滴”（周邦彦《兰陵王·柳》）。应该看到，这里词人有一句内心独白：早知今日，何必当初！但是，既有当初，又岂能没有今日呢？
最后，从“不堪重说”起，词人转而自慰，这只是出于心灵上的自我安慰。其实不“说”不等于不想。想什么？自然是千种风情，万般恩爱……但词人却将如此复杂微妙的感受竟出乎意外地概括成一个单一的独立意象：“重门深锁，犹有夜深月。”重门锁后，只有那深夜的明月知道这一切。牛峤《应天长》词：“鸳鸯对衔罗结，两情深夜月。”却又都不说出这一切，只好由读词的人自己去联想：当初，月影婵娟，两情欢爱，不愿就眠；月下携手，寒夜赏梅，自有一番“除却天边月，没人知”（韦庄《女冠子》词）的情趣。如今又是轻雪之夜，满院梅花初放，感到的却只有苦寒。……这岂不是又在“重说”了吗？不过不是词人说而是读词的人在替他说罢了。
这首词前面的小序交代了背景和写作经过。词虽然是写梦，但一开篇却像是正在展开的令人兴致飞扬的现实生活。
“小舟横截春江，卧看翠壁红楼起。”“横截春江”，就是序中所说的“扁舟渡江”。长江波深浪阔，渡江的工具不过是古代的木帆船，而句中所用的警示极快当的“横截”二字，可见词人那种飘飘欲仙的豪迈之气。“卧看”，意态闲逸。又因在舟中“卧看”高处，岸上的翠碧红楼必然更有矗天之势。春江水是横向展开的，翠碧红楼是纵向的。一纵一横，展示出一幅飞动而开展的图景。
“云间笑语，使君高会，佳人半醉。危柱哀弦，艳歌余响，绕云萦水。”六句写闾丘公显在栖霞楼宴会宾客，席上笑语，飞出云间；美人半醉，伴随弦乐唱着艳歌，歌声响遏行云，萦回于江面。这里从听觉感受，写出乐宴的繁华。而由于词人是在舟中，并非身临高会，所以生出想象和怅望：“念故人老大，风流未减，独回首、烟波里。”前两句由对宴会的描写，转入对闾丘公显的评说，着重点其”风流“。后二句回首往事，从怅望里写出茫茫烟波和渺渺情怀。虽是那种特定环境中的情与景，但扑朔迷离，已为向下片过渡做了准备。
下片开头，把上片那些真切得有如实际生活的描写，一笔启开。“推枕惘然不见，但空江、月明千里。”仅仅十三个字，就写出了由梦到醒的过程，乃至心情与境界的变化。“惘然不见”点心境，与下句“空江、月明千里”实际上是点与染的关系。醒后周围景色空旷，与梦中繁华对照，更加重了惘然失落之感。不过，正因为茫然失落，而又面对江月千里的浩淼景象，更容易引起浮想联翩。以下至篇末，即由此产生三重想想。“五湖闻道，扁舟归去，仍携西子。”是想象中闾丘公显的现实境况：他过着退休生活，像范蠡一样，携同美人，游览五湖。“扔携西子”应上面”风流未减“”佳人半醉“等描写，见出闾丘公显的生活情调一如既往。“云梦南州，武昌东岸，昔游应记。”追思闾丘公显。作者曾在这梦之南、武昌之东的黄州一带游览，其情其景，仍然留在闾丘公显与作者记忆里。“料多情梦里，端来见我，也参差是。”进一步推想重拾情谊的老友，会再梦中前来相见，刚才那真切的情景，差不多就是吧。这三层，由设想对方处境，一直到设想“梦来见我”，回应了上片，首尾相合，构成一个艺术整体。而在行文上，由“江月”到“五湖”，到武昌东岸，再由昔游引出今梦。种种意念活动互相发生，完全如行云流水之自然。
作者写一场美好的梦。所梦的故人风流自在，重视情谊。彼此间既有美好的昔游，又有似真似幻的“梦来见我”的精神交会。其情调是浪漫的，因而有人认为这首词带有仙气。这从作者精神活动的广阔自由，从笔致的空灵浩淼看，并非没有根据。但如果因此认为词中所梦所想，都是也在一种神仙般的快乐心境上产生的，恐怕也不符合实际。苏轼谪居黄州，是他受打击非常沉重的时期。在实际生活中孤独寂寞，与亲朋隔绝离散，甚至音信不通。而另一方面，苏轼性格中又有豁达的、善于在逆境中自我派遣的特点。因之像词中所写的梦境和梦醒后的怀想，实质上是在孤独寂寞中，对自由、对友情、对生活中美好事物的一种向往。作者实际处境的孤独寂寞，虽然被他所写的色彩缤纷的梦境、昔游等所笼罩，但又并非掩盖无余。
此词上下片衔接处的“空回首，烟波里”与“推枕惘然不见，但空江月明千里”，感情之怅惘，身世之孤孑还是很清楚的。结尾处不说自己梦故人，而想象故人梦来见自己。正像一切事物在超负荷重需要有超剂量的补偿一样，是由异常寂寞的心境上产生出来的浪漫幻想。这使得这首词在风流潇洒中又有沉郁之致。这种沉郁，正是诗人实际处境、心情的一种反应。