这篇文章主要记叙作者在某日中午至黄昏意外所见的海市蜃楼，从“海中忽涌数山”到一切幻景“冉冉漫灭”的全过程，再从海市的壮观和幻灭，联想到曾经烜赫一时的豪华宫殿楼台以及它们的主人的悲剧，抒发生灭无常、荣枯莫测的历史感慨。全文将海市蜃楼景色描绘得传神入化，又联想到人世沧桑，饱含着哀国叹时的幽咽情怀。
作者先说读《汉书·天文志》时，根本就不相信“海旁蜃气像楼台”的说法。等到避寇海滨，家童跑来报告海上出现海市，父老以为怪异的时候，先是“骇而出”，接着登楼而望，“第见沧溟浩渺中，矗如奇峰，联如叠巘，列如崪岫，隐见不常。移时，城郭台榭，骤变歘起，如众大之区，数十万家，鱼鳞相比，中有浮图老子之宫，三门嵯峨，钟鼓楼翼其左右，簪（檐）牙历历，极公若旌旗之饰，瓮盎之器，诡异万千。日近晡，冉冉漫灭。向之有者安在？而海自若也”。最后说“《笔谈》纪登州海市事，往往类此，予因是始信”。作者由原先的不相信，到骇而出，再到看得入迷，看得津津有味，再到完全相信，把眼见为实的海市情形描写得极为精彩。更妙的是文章的结尾，笔锋一转，说“秦之阿房，楚之章华，魏之异哉！”这就把历史的真实与现实海市的虚幻糅合在一起，说无暇惊诧感叹，实际上是对历朝历代大兴土木，建造豪华宫观楼宇的强有力的批判。
《蜃说》主要记叙作者在某日中午至黄昏意外所见的海市蜃楼，从“海中忽涌数山”到一切幻景“冉冉漫灭”的全过程，着意突现其生灭无常、荣枯莫测的情境。
“海市”时而像奇峰重峦，连绵不断；时而又化作鳞次栉比的城郭楼台和寺庙飞搪，时而又变为人物走兽、旌旗、器皿之状。最后，全部归于烟消云散，大海依然如故。“海市蜃楼”，何其命短！“《蜃说》的叙事状物固然堪称楷模，但作者的立意却不只在这里。宋文中，“论”“记”“说”是常见文体，“论”重于立论推理，“记”是对天文地理、奇闻逸事等的记叙。不过宋人爱发议论，“记”中也常有“论”的。“说”体介于“论”与“记”之间。明吴讷《文章辨体》说：“说者，释也，述也，解释义理而以已一述之也。”它类似今天的杂感，因事而发，揭示问题，说明道理，发抒感触。
《蜃说》要说明的义理决不在于古书的可信，文中细针密线的形象记叙，都是为下文的“说”作好铺垫。作者从海市的壮观和幻灭，联想到曾经烜赫一时的“阿房”“章华”“铜雀”“临春”“结绮”等宫殿楼台以及它们的主人的历史悲剧，无限的感慨油然而生。《史记·秦始皇本纪》记秦始皇造阿房宫：“东西五百步，南北五十丈；上可坐万人，下可建五丈旗。”《后汉书》记楚灵王建章华台：“穷上木之技，单珍府三室，举国营之，数年乃成。”《邺都故事》记曹操筑铜雀台：“其台最高，上有屋一百二十间，连接攘栋，侵彻云汉，铸大铜雀于楼巅，舒翼奋起，势若飞动。”《陈书》记陈后主修临春、结绮诸阁：“高数丈，并数十间。其窗墉壁带悬相栏槛之类并以沉香为之，又饰以金玉，间以珠翠，外施珠帘；瑰奇珍丽，近古所未有。”所有这一切，无不令人望而生畏，但终究还是逃脱不了化为焦上、尘埃的结局。它们的好景不长与海市蜃楼其实没有什么两样。
《蜃说》一文，林景熙似在述异，实际上却是借此抒发忠贞爱国之士在国家破亡之后悲愤交集的复杂感情。对赵宋王朝，他痛其不幸，怨其不争；对元蒙统治者，他痛苦而无奈地发出无力的替告，诅咒他们决不会有好下场。作者在《石翁妪》一诗中所写的“阅世如过客，兴亡了不悟”中流露的也是相似的心情。遗憾的是，有的宋文选本，在选录《蜃说》一文时，却删去了文章的末段，舍本逐末，取貌遗神，便寓意殊深的“蜃说”成了单纯述异的“蜃记”，其谬误显而易见。深味十余年亡国之痛的林景熙，正在愁肠百结之秋，不可能有对景自乐的闲情逸致。宋朝的散文创作，在理论上主张“传道明心”，王安石强调文贵致用：“所谓文者，务有补于世而已矣。”叶适也说：“为文不能关世事，虽工无益也。”南宋民族矛盾尖锐，散文理所当然地承担了反映社会风云和苦难的使命。宋亡前后的一个时期，散文和诗歌一样，爱国主义成为最突出最鲜明的主题。对投降派的谴责，对入侵者的憎恨，正是林景熙《蜃说》以及其他诗文深厚的爱国主义主题的两个重要方面。《蜃说》作幻想破灭后的无可奈何的慨叹和诅咒，正是作者在那个苦难岁月的深沉而挚着的爱国情怀的艺术反映。
作者没有把笔墨花在记述出游的时间、行程等方面，而是着力于描写百丈山的优美风景。文章开门见山，文尾映照题目，从“山之胜盖自此始”写起，到“山之可观者，至是则亦穷矣”结束了基本部分的内容，首尾呼应，一气呵成，显得十分集中、紧凑。有选择地落笔于六处景致，分为两组：第一组叙述踏石磴、过涧水、入山门而至西阁，主要描写西阁环境的优美和夜宿听泉的感受；第二组中由石台引出，主要描写瀑布、夕照与云海，叙次分明，铺排得当，重点突出，引人入胜。
第一段，从“登百丈山三里许”直接切入，前面的上山经过，所见所闻，一概略而不提，笔锋直逼描述中心：“山之胜盖自此始”。“左俯绝壑，右控垂崖，叠石为磴，十余级及得度”，一“俯”一“控”，写出地势险要，得叠石为台阶才能通过。作者在这里表现了对险奇美的欣赏。
第二段，描述循水游览，详写涧水美的形貌和作者由此萌生的审美情趣。这一段山门前后诸景点虽历历如绘，以“跨”、“度”、“上”等行为动词，展示过程，一笔不漏地描述了游览经过和诸多景象，但其详写重点则放在幽静美的描绘上。作者以“涧”为中心，贯穿着水的描写。“苍藤古木”的掩映，伴和着“水皆清澈，自高淙下，其声溅溅然”，声色并茂。“盛夏亭午无暑气”，“风来两峡间，终日不绝”，点染了清幽的氛围和清冽的感受。第二段一开始先略提小涧，再谛听水声溅溅，再瞰涧水流淌，再写“水自西谷中循石罅奔射出阁下，南与东谷水并注池中，自池而出”，探寻了水源，再以“乃为前所谓小涧者”，照应前文，并以“阁据其上流，当水石峻激相搏处，最为可玩”，表达了作者的欣赏态度，最后归结为“独夜卧其上，则枕席之下，终夕潺潺，久而益悲，为可爱耳”的描述，显露了自己的审美趣味和情调。
第三段，先写壮美的瀑布，后又写了美姿美态的山峰。
先写瀑布。如果说第二段写出了百丈山的幽美的话，那么第三段写瀑布则重在表现壮美。先以“下临峭岸，深昧险绝”的险奇美作映衬，再写出“于林薄间东南望”的瀑布景象。“瀑布自前岩穴瀵涌而出，投空下数十尺”，凌空而泻，气势非凡。“沫如散珠喷雾，日光烛之，璀璨夺目，不可正视”，壮丽异常。然后写山峰。作者先选取了一个独特的视角，从缺口中遥望远山，“台当山西南缺，前揖芦山”。然后作者又以一峰挺拔高出和群山逶迤而去相组合，形成了一幅主次层次感丰富的图画。“一峰独秀出，而数百里间，峰峦高下，亦皆历历在眼”。接着作者以固定的景点，用傍晚和清晨两个不同时间的景观，构思两幅图画，进一步渲染了壮美的特征。“日薄西山，余光横照，紫翠重叠，不可殚数”，突出的是色彩绚烂美；清晨“白云满川，如海波起伏，而远近诸山出其中者，皆飞浮来往，或涌或没，顷刻万变”，凸现的是云海的变幻美。这样，在作者详尽描述的百丈山景中就兼具了险奇、幽静、五彩、飞动、变幻等诸种美的形态。
最后一段，点明了写作此文的目的：导游，引导人们去游览百丈山的胜景。“而其最可观者，石磴小涧、山门石台、西阁瀑布也”，这一句是作者游后的结论，也是对全文内容的总括。
这篇游记和一般平铺直叙的游记不同，作者处处留意对重点景观进行介绍、描写。如开头就直接写“石磴”，而舍去了关于登山历程的冗长叙述。又如写小涧，仅从客观方面写到了“苍藤古木”、“水皆清澈”以及涧水飞溅而下的淙淙声，和“盛夏亭午无暑气”这一游人的主观感受，笔墨无多，就点染出了此地环境的清幽宜人。作者在介绍自然景观时，还擅于运用先抑后扬的笔法。即先叙述该处属平常景观，然后从中找出可供游人欣赏或可能使游人感兴趣的某一侧面、景点来进行介绍。如写山中六景之一的山门，仅有一“不能容十许人”的小屋，殊无可观，而作者用一转折语气，以“然”字领起，指出此地亦别有情趣。因为它“前瞰涧水，后临石池，风来两峡间，终日不绝”，倘若炎夏登临，峡风拂面，定当十分畅快，就使读者不禁心向往之了。又如写到山庵时，以为它“才老屋数间”，且狭小低湿，自然无可欣赏，而作者用一“独”字领起，指出庵之西阁却为一胜景，特别结合自己的身世遭遇，叙述了夜卧其上，下听泉声潺潺，所引起的悲凉之感。百丈山中最吸引游人的，是石台和石台周围的景色。从“下临峭岸”的石台上，既可于“林薄间”望见前岩岩穴中喷涌而出，“投空数十尺”的瀑布;又可远眺“数百里峰峦高下”的壮观景色。还有变化万千的云海、冉冉西沉的夕阳。真是美不胜收，令人留连忘返。为了突现石台及其周围景色之美，作者多次运用了恰切而生动的比喻，如说瀑布飞沫“如散珠喷雾”，白云满川“如海波起伏”、云海中诸山“若飞浮往来”等，都给人们留下了深刻的印象。还有那描写瀑布飞沫为日光所照时的景象的一段文字，虽为直叙，但由于能为山水传神，其技巧也不能不令人叹服。
桃花绕溪，春水初涨，四面青山，野花万点，一叶小舟在徐徐春风中摇橹出城。这是全诗所展示的画面。诗人怀着无限欣喜的心情用轻快明朗的色调给我们绘出了这幅画面。全诗都在写景，但各句描写的侧重点又各不相同。
首句着重写“桃”。一叶小舟行进在青溪碧水之中，夹岸桃花开得正艳。诗人用“雾绕”二字来形容桃花的绚烂灼目，容易使人想起《诗经》中“桃之夭夭，灼灼其华”的句子，可谓一脉相承。
同时，这也是距离和舟行所至。就像我们坐在行进的车上看窗外景物，极易将路边的树木看成一线，远方之景看作一片。当你置身这连绵成片的桃林，在耀眼的桃花面前，只觉得眼前一片红雾是极正常的。一个“雾”字写出了这种视觉差，殊为不易。
次句写“水”。写春水淹没了原来露在水画的江心小岛——“杨叶洲”。一个“通”字写出了春水的动态，显得活泼可爱又不着痕迹。第三句写“山”。此时的小舟已驰离桃林，来到一处比较开阔的山谷。
诗人用“四面青山”“花万点”数字概写这里的盎然春色，精练含蓄，叫人心醉神驰。末一句写“风”。风随人意，徐徐而吹，小舟悠悠，驰离故城。又要踏上新的征途，诗人抑制不住内心的喜悦，借清风绿水溢诸墨楮之间。