文章开头简单介绍东园处在真州的位置及东园的来历。真州位于长江北岸，东临大运河，是水上交通要道，故曰“当东南之水会”。接着写江淮、两浙、荆湖正副发运使施昌言、许元和判官马遵三人，利用闲暇时间“得州之监军废营以作东园”。又写许元于皇祐三年八月来京城办公事，带来东园图，并向作者介绍了东园的情状。先说东园面积广百亩，有流水横其前，园中有池、台、亭、阁、舟、堂、圃等，且特色各异：池很清，而“浸其右”；台很高，而“起其北”；亭名“拂云”，以夸张其极高；阁名“澄虚”，以形容池水极清；舟为“画舫”，以突出其华美；堂可供“请宴”；圃可供“射宾”。再写今日园中景物的美丽、壮观与游人的欢乐，与昔日的荒僻残破、阴森恐怖相对比。作者连用三组结构相同的排比句式，通过今昔对比，强调如今东园景象的美丽多姿和游人的欢乐欣喜，还指出“其物象意趣，登临之乐，览者各自得焉”，园中之景不能在图上一一画出，也不能由许元一一道来，只能得其概略，所以说这篇园林碑记也只能“书其大概”。接着点出请作者作记的意图，说东园是四方之宾客与建园者共乐之地，四方之士没有一天不来，而那三个建园者却总有一天要离开，若“不为之记，则后孰知其自吾三人始也”。最后称颂许元三人通力合作，朝廷、民间供应充足，东南百姓无怨愁之声，闲暇之时，又“与四方之贤士大夫共乐于此”，称其精神之可贵。
这是一篇风格独特、写法新颖的庭园记。作者未曾到真州东园实地游览，而全凭所见到的一幅图画和庭园主人的一番口头介绍写成这篇文章，却能把叙述对象写得如此真实可感、气象万千、美丽诱人。全文最吸引眼球的地方是对东园美丽风光的描绘。这种描绘有三点值得注意：一、全部描写，皆借他人之口、以第三者的语气说出，在表现手法上可以说是一种创新。二、着意于东园修建前后的巨大变化。在描写现在的台池亭阁、流水画舫、佳花美术、清宴弦歌的同时，对比描写了昔日此地的破败荒凉。这种对比描写不但加倍衬托出现在的美，而且含蓄地赞扬了庭园的修建者为这种美付出的艰辛。三、句法也有创新。像“台，吾望以拂云之亭”等数句，就是创新之句。此外，全文用了二十余个“之”字，和《醉翁亭记》连用二十余个“也”字一样，都使文章增加了回环往复的形式美和一唱三叹的音韵效果。
此词写与情人的别后相思。上片起首二句以极其工整的六言对句，追忆昔日欢会的美好情景，温馨旖旎地写出了男女欢会这样一种典型环境中的典型情态：一对情侣，姹紫嫣红、争芳斗艳的小园深径里携手赏花，夜静人寂、凉风习习的幽雅斜廊上扶肩待月，卿卿我我，情意绵绵。这两句极其生动而概括。
接下来两句一反起首二句追忆欢会时的热烈缠绵，陡然转入当日回想时的悲凉，形成感情上的巨大落差，从而给人以强烈的震撼，产生了动魂荡魄的艺术效果。上句以一“已”字，突出了惜别之际，稍作延伫，已经若有所失、怅然迷茫的悲哀；下句又以“不堪”二字相呼应加倍写出当日回想时的痛心疾首，凄婉欲绝。这两句与李商隐《锦瑟》诗中所谓“此情可待成追忆，只是当时已惘然”可谓意境相类，但各尽其妙。
上片四句，两句一层，情调大起大落。词人一开始就将欢会写得缠绵热烈，细腻逼真，然后当头棒喝，由热烈缠绵一下反跌到悲凉凄惨，形成情感洪流的巨大落差，从而给人以强烈的震撼，使词作含义深远，余味无穷。
下片四句，笔法又有所不同。词人如剥笋一般，层层深入地具体说明往事不堪回首的原因。第一句“欲”字，是说自己主观上的愿望。和心上人分别之后，羁宦天涯，见面固然已属痴想；然而不料就连互通音问，互慰愁肠这一点愿望也由于人如天远，书无由达而落空。主观的愿望被客观的现实无情地击碎，这种情况下去回想旧日的欢会，这是一“不堪”。第二句“难”字，是客观环境对自己所造成的影响。一个人对着孤灯，凄清寂寞，百无聊赖，漫漫长夜中咀嚼着分离的痛苦，当然会产生长夜如年那样难以销磨的无限感慨。这是二“不堪”。第三句“小窗风雨”是耳边所闻。听着风雨敲打窗扉之声，词人不禁肝肠俱碎。“碎”字极炼而似不炼，情景两兼，可称得上是著一字而境界全出。这是三不堪。第四句收束全词，以“更”透进一层，指出以上之种种，全发生；“孤舟枕上”，把羁旅愁思、宦途枨触与恋情打成一片。这是四“不堪”。这四“不堪”齐于一身，已使人难以承受，何况又纷至沓来，一时齐集。
全词用笔句句紧逼，用意层层深入，沉郁顿挫，情厚意婉，将主人公与恋人的别后相思之情抒写得淋漓尽致。不愧为爱情词中的佳作。
