作此文时，踏上“仕途”只有两年的苏轼，胸间怀着固国安民的宏大政治抱负，主张为政应有补于民，积极进取。但凌虚台的修筑在他看来却无补于民，这与他积极的政治主张相违背，因而字里行间时时暗含着讥讽的笔调。
全文共分三段。前两段重在叙事，后一段议论说理。叙事议论前后相应，在自然平易、曲折变化之中尽吐茹物，鲜明地突出了文章的主旨。
第一段，文章点破了台的缘起。太守筑台意旨本在观山，苏轼行文也正缘山而起，由山而台。州府地处终南山下，饮食起居皆应与山相伴，更何况终南为四方之大山，扶风为依山之近邑。作者连用四个“山”字。极写山之高，隐含景色之美；极言城邑距山之近，暗藏观山之易。高山美景迫在眼前，只需举手投足便可秀色饱餐，以至近求最高岂不美哉。下面作者却笔锋一转，说太守居住终南山下还不知山之峻美，由此而引出了几丝遗憾，也为由山而台作了巧妙的过渡。但颇有深意的是，苏轼并不承上直写出“此凌虚之所为筑也”，偏偏要加入“虽非事之所以损益。而物理有不当然者”两句，近山而不知山虽于人事无所损益，但终非情理之事，于是乎便筑台观山以尽情理。这种讥刺的笔调既吐露出了年轻苏轼的政治主张，在艺术上也使文章挥洒自如，姿态横生，同时还为后面的议论定下了基调。
第二段叙写筑台的经过，由太守杖履而游，游而见山，见山而思异，思异而凿池筑台。层层相因。句句紧扣，只寥寥几笔便清楚明了地叙写出了筑台的始末、同时，叙述还具有生动形象的特征。“杖履逍遥”活画出了太守悠然自得的神情；“累累如人之旅行于墙外而见其髻也”一句，又化静为动，把静态的山峦赋予了动态的活力。给人以清新自然、流动变化的美的享受。与柳宗元《钴鉧潭西小丘记》中的“其嵌然相累而下者，若牛马之饮于溪，其冲然角列而上者，若熊黑之登于山”有同工之妙，接着，“然后”三句，又承上叙写台成之后登台观山的情景。这里作者笔墨极为简省，但却突出了台之高和山之奇。前面太守逍遥其下，看见的山宛如旅行人的发髻；这里登台极目，山则踊跃奋迅而出，从而借所见山景的不同衬托了台的高，为下段台取名为“凌虚”埋下了伏笔。
第三段是全文的重心。作者议论纵横，把兴废成毁的自然之理说得鞭辟入里。太守求文原希望得几句吉利的话，苏轼却借此大讲兴废之理，不能不说含有讽刺的意味。“物之兴废成毁，不可得而知也”，是立论的蓦础，作者用它启开议论的笔端，把凌虚台的兴成推广至茫茫时间，以变化流动的眼光来关照它，从而把有化为无，把实变为虚。昔日的荒草野田，今日的凌虚台，这是由无生有；今日的凌虚台，明日的荒草野田，这又是化有为无。兴废成毁交相回旋，无穷无尽，谁都不能知晓。行文至此，理己尽、意已完，但作者却并不辍笔，他还由近及远，从眼前的凌虚台延伸到漫长的历史。把秦穆公祈年橐泉、汉武帝长杨宫、五柞宫、隋仁寿宫、唐九成宫的兴盛与荒废赫然放置在凌虚台的面前。两相对比，百倍于凌虚台的宫胭如今求其破瓦颓垣犹不可得，凌虚台的未来也就自不待言了。下面，作者又进一步由台及人，“夫台犹不足恃议长久，而况于人事之得丧”，凌虚台尚且不可长久，又何况人事上的得与丧。得丧来去无定，借得台而夸世，则是大错。这几句委婉曲折。逐句深入，最后，把凌虚台的愈义和价值化为子虚乌有，由此从根本上否定了台的修筑。这种写作方法古人称为“化有为无”。
这篇文章由山筑台、由台而化、由化变无，层层紧扣、环环深入，名为替凌虚台作记，实则是化台为无。令人惕然移觉、回味无穷。
这首诗的写作时间较难确定，清吴淇认为可能作于齐粱替革之际，但缺少确凿有力的证据。《礼记·月令》：“东风解冻，蛰虫始振，鱼上冰，鸿雁来。”春天到了，江南湖中的群雁飞举，振翅往北，准备还回故乡。
“白水满春塘，旅雁每逥翔。”起手即点题。“白水”，极清澈之水。此二句点化刘桢《杂诗》“方塘含白水，中有凫与雁”而成。次句于“雁”字上着一“旅”字，言此湖不过是雁之逆旅，雁只是逆旅之过客而已，为结句“还故乡”铺垫。“逥翔”，回旋盘翔；“逥翔”前下一“每”字，言每当春水满池，从北方来此过冬的群雁就要起飞盘舞，年年如此，无一年例外。一“每”字，加大了时间的跨度。
“唼流”以下六句，用极细腻的笔触勾勒湖中群雁的神态。“唼流”，雁入水觅食貌，宋玉《九辩》：“凫雁皆唼夫梁藻，风愈飘翔而高举。”“弱藻”，柔嫩的水草。“唼流牵弱藻”，湖雁觅食水流，以至牵动柔弱的藻类，真是刻画得至细至微。谢灵运《九日从宋公戏马台集送孔令》云：“季秋边朔苦，旅雁违霜雪。”季秋北雁南飞，为的是避朔风霜雪。冰雪消融，春日和暖，当他们振翮准备北飞之时，仿佛还感到毛羽上仍残留着旧年的余霜；也正是这余霜，触动了旅雁的乡思之情，因为这余霜毕竟是北方带来的呀！“余霜”一语，颇为曲妙！“群浮动轻浪，单泛逐孤光。”上句，群雁悠闲自在漂浮水面，随着轻浪晃动。下句，日照平湖，泛泛有光，单雁浮行追逐远光中的俦侣。“动”，群雁为轻浪所动，写出悠悠然之状；“逐”，单雁主动追逐，带有一种顽皮劲儿。这两句，不着一“湖”字，而“兼湖并出，神至之笔”（《采菽堂古诗选》卷二十三）。“唼流”句湖水，“群浮”两句湖面，“悬飞竟不下，乱起未成行”两句湖空，层次极分明，具有明显的立体感。谭元春说：“‘群浮’、‘单泛’、‘悬飞’、‘乱起’，尽湖雁多寡、上下、迟疾、斜整之状，可作一湖雁图”（《古诗归》卷十三）。结二句“刷羽同摇漾，一举还故乡”，篇末点明作意。刷羽，以喙整理羽毛。“摇漾”，李善注：“飞貌”。群雁刷羽同飞，以期一举北返故乡。照应开头所言“旅雁”。
我国古代咏物诗源远流长，何焯说：“园葵（按：即汉乐府《长歌行》，首句为“青青园中葵”）、湖雁（即此诗），咏物之祖”（《义门读书记》卷四十七）。就时间而言，早于沈约的文人咏物诗有的是，何推此诗为祖，当于成就而言。咏物诗或有寄托，或无寄托，或虽有寄托但幽隐难明。王褒《咏雁》云：“河长犹可涉，河阔故难飞。霜多声转急，风疏行屡稀。园池若可至，不复怯虞机。”抒写其流落北方、盼望南归之情甚明。吴淇《六朝选诗定论》认为此诗有寄托，他说，梁武帝“及将受禅，休文盖有不安于心者，故寓意于咏雁。首句满塘只是白水，雁尚未集其中，‘迥翔’谓齐梁之间诸人未知所择：有从梁而得禄者，如‘唼流’句；有不从而中伤者，如‘敛翮’句；有党附而随波逐流者，如‘群浮’句，有孤立而无与者，如‘单泛’句”；结二句则有“自欲隐而兼招隐之意”。这样的分析不能说没有丝毫道理，但总感难于圆通，或使人终有“隔一层”之憾。《古诗归》锺、谭着眼于该诗的体物方面，较有见地。这首诗的精妙处，在于诗人用轻灵之笔，写出湖中许许多多雁，湖面、湖空，参参差差，错错落落，唼、牵、敛、带、浮、动、泛、逐、悬、乱、起、刷、摇漾、举、还，各种各样的动作，诸多的神态，五花八门，令人眼花缭乱，而写来似一点也不费力，不露雕琢之迹，刻画精细而不流于纤弱，“咏物之祖”，或可当之。